【岡山・広島】保存版倉庫の耐用年数と塗り替え時期の目安一覧表

2026年2月6日

広島県・岡山県の　倉庫・工場・プラントの外壁塗装、屋根塗装、塗床、雨漏り修理は

工場塗装のイマガワペイント にお任せください！

塗装専門店としての経験と知識を活かし、お客様の大切な建物を守ります。

工場の工場長様や、倉庫を管理されているご担当者様。日々の業務、本当にお疲れ様です。
ふと建物を外から眺めたとき、「そういえば、この倉庫もずいぶん古くなってきたな……」と感じることはありませんか？

「そろそろ塗り替えが必要なのかな？」
「いや、法定耐用年数までは何もしなくていいはずだ」
「そもそも、あと何年使えるんだろう？」

そんな疑問が頭をよぎっても、日々の忙しさに追われて、ついつい後回しにしてしまいがちですよね。
しかし、はっきり申し上げます。建物の「寿命」と、税金上の「法定耐用年数」は全くの別物なんです。
ここを勘違いされたまま放置してしまい、気づいたときには
「塗装では直せない（＝莫大な張り替え費用がかかる）」状態になっていた……
というケースを、私たちイマガワペイントは岡山・広島の現場で数多く見てきました。

大切な資産である倉庫や工場を、長く、低コストで使い続けるためには、「正しい時期」に手を入れることが何よりも重要です。

今回は、数多くの工場修繕を手掛けてきたプロの視点で、「倉庫の本当の寿命」と「塗り替えのベストタイミング」について、詳しく解説していきます。
お手元の建物の状況と照らし合わせながら、ぜひ最後までお付き合いくださいね。

倉庫の「法定耐用年数」と「実際の塗り替え時期」は違う？修繕サイクル早見表

まず最初に、一番誤解されやすい「年数」のお話から始めましょう。
決算書などに載っている「法定耐用年数」。例えば、「金属造の倉庫なら31年」といった数字です。これはあくまで国が定めた「減価償却（税金の計算）ができる期間」であって、「建物が物理的に壊れるまでの期間」ではありません。

ここが非常に重要なポイントなのですが、建物の「骨組み（構造体）」は30年以上持っても、それを守っている「屋根や外壁（塗装・防水）」は、もっと早く寿命を迎えます。

骨組みを人間（体）だとすれば、塗装は洋服や皮膚のようなもの。
雨風や強烈な紫外線から体を守ってくれている「塗装」がボロボロになれば、当然、中の骨組みまで腐食してしまいますよね。
だからこそ、法定耐用年数よりもずっと早い段階でのメンテナンスが必要になるんです。

【一覧表】構造別・部位別の耐用年数とメンテナンス目安

では、具体的にいつ頃メンテナンスをすればいいのでしょうか？
一般的な倉庫・工場でよく使われる素材ごとに、目安をまとめてみました。ぜひ、自社の建物と見比べてみてください。

構造・素材	法定耐用年数 (税務上の期間)	実質の塗り替え時期目安 (物理的な寿命)	劣化のサイン
鉄骨造（S造）	19年〜31年	10年〜15年	鉄部のサビ、チョーキング
鉄筋コンクリート（RC造）	38年〜50年	8年〜12年	ひび割れ (クラック)、爆裂
金属屋根（折板・波板）	ー	10年〜15年	ボルトのサビ、色あせ
スレート屋根	ー	10年〜15年	コケ・カビ、ひび割れ
ALC外壁	ー	10年〜15年	目地(シーリング) の硬化・切れ

鉄骨造（S造）の倉庫・工場

多くの工場がこのタイプですよね。

法定耐用年数
31年（軽量鉄骨なら19年〜27年）
【実質】屋根の塗り替え時期
10年〜15年
【実質】外壁の塗り替え時期
10年〜15年
ここがポイント
鉄骨自体は頑丈ですが、屋根（折板など）や外壁（ALCや角波）の「防水機能」が切れるのが10年〜15年です。ここを逃すとサビが一気に広がります。

2. 鉄筋コンクリート造（RC造）の倉庫

堅牢な作りですが、油断は禁物です。

法定耐用年数
38年〜50年
【実質】外壁の塗り替え時期
8年〜12年
ここがポイント
コンクリートは水を吸うと、内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを破壊（爆裂）させます。表面の防水塗装が命綱です。

3. 木造の倉庫

古い保管庫などに使われているケースです。

法定耐用年数
15年
【実質】塗り替え時期
5年〜10年
ここがポイント
木は腐食が早いため、こまめな防腐塗装が必要です。

いかがでしょうか？
「えっ、そんなに早いの？」と驚かれたかもしれません。
特に屋根や外壁は、365日24時間、雨や風、そして強烈な紫外線を受け止めています。法定耐用年数が来る頃には、塗装による保護膜はとっくに限界を迎えている……というのが現実なのです。

税法上の「法定耐用年数」を過ぎても使い続けるために

逆に言えば、適切な時期（10年〜15年ごと）に屋根や外壁を塗り替えて、骨組みさえ守ってあげれば、
倉庫は法定耐用年数を遥かに超えて使い続けることができます。

減価償却が終わった後の建物は、帳簿上の価値は低くなりますが、
実際のビジネスにおいては「利益を生み出し続ける重要な資産」ですよね。
古いからといって諦める必要はありません。適切なメンテナンスこそが、
建物の寿命を延ばし、建て替えという巨額の出費を防ぐ唯一の方法なのです。

【素材別】岡山・広島の倉庫でよくある屋根・外壁の診断基準

一口に「倉庫」と言っても、使われている素材によって劣化の仕方は様々です。
私たちイマガワペイントが、岡山・広島エリアの現場調査でよく目にする「危険サイン」を、素材別にご紹介します。

金属屋根（折板・波板）サビが出る前の「10年〜15年」が勝負

工場や倉庫の屋根で最も多いのが、金属製の「折板屋根」や「波板」です。
金属の大敵は、言うまでもなく「サビ」ですよね。

特に注意して見ていただきたいのが、屋根を固定している「ボルト」です。
屋根材そのものはガルバリウム鋼板などで錆びにくい加工がされていても、ボルト部分は鉄が露出していることが多く、ここから真っ赤なサビ汁が流れ出します。
さらに、ボルトにかぶせている「ボルトキャップ」が紫外線でボロボロになり、なくなっているケースもよく見かけます。

「少し錆びているくらい大丈夫だろう」
これは非常に危険な考えです。金属屋根は一度サビて穴が開いてしまうと、塗装では直せません。「屋根の張り替え」や「カバー工法（重ね張り）」が必要になり、費用は塗装の3倍〜5倍にも跳ね上がります。
「サビが見え始めたら黄色信号」ではなく、「サビる前に塗る」のが、コストを抑える鉄則です。

スレート・セメント瓦防水切れによる割れを防ぐ「10年」の壁

少し年季の入った倉庫によく使われているのが、「スレート（大波スレート）」です。
この素材は、セメントを固めて作られているため、元々素材自体に防水性はありません。表面の塗装が水を弾いているだけなんです。

新築から10年以上経ち、塗装が劣化してくると、スレートは雨水をスポンジのように吸い込みます。
そして、冬場の寒い日に、吸い込んだ水分が凍って膨張し、内側からスレートを「パリン！」と割ってしまうのです（凍害）。

また、古いスレートには「アスベスト」が含まれていることが多く、撤去しようとすると莫大な処分費用がかかります。
だからこそ、スレート屋根は「割れる前に塗って固める」あるいは「飛散させないように封じ込める塗装をする」ことが、最も経済的で安全な選択肢となります。

ALC・コンクリート外壁目地（シーリング）の劣化は「雨漏り」直結

外壁材として人気のALC（軽量気泡コンクリート）パネル。
断熱性や耐火性に優れていますが、弱点は「つなぎ目」です。パネルとパネルの間には、ゴム状の「シーリング材（コーキング）」が埋め込まれています。

このシーリング材、紫外線に非常に弱く、5年〜10年で硬くなってヒビが入ったり、痩せて隙間ができたりします。
外壁そのものは綺麗に見えても、この「目地の隙間」から雨水が侵入し、雨漏りを引き起こすケースが圧倒的に多いのです。

特に岡山は「晴れの国」と呼ばれるほど日照時間が長く、紫外線によるゴムの劣化が進みやすい地域です。
「壁はまだ綺麗だから」と安心せず、目地のゴムを指で触ってみてください。もしカチカチに硬化していたり、ひび割れていたりしたら、すぐにメンテナンスが必要です。

年数だけでは判断できない！現場で見るべき「SOSサイン」の見極め方

「築年数はあくまで目安」とお伝えしましたが、では実際の現場で、どこを見て判断すればいいのでしょうか？
専門家でなくても分かる、建物のSOSサインを「緊急度レベル別」にまとめました。

レベル1 手に白い粉がつく（チョーキング現象）

緊急度	★☆☆（そろそろ検討時期）
症状	外壁や屋根を指でこすると、白い粉（チョークの粉のようなもの）が付着する。
解説	これは、塗料に含まれる樹脂が紫外線で分解され、顔料が粉になって表面に浮き出ている状態です。「防水機能がなくなりましたよ」という最初のサイン。この段階で塗装を計画できれば、下地調整の費用も安く済み、最も賢いタイミングと言えます。

レベル2 赤サビ・塗膜の剥がれ・膨れ

緊急度	★★☆（早急に見積もりを！）
症状	塗装がパリパリと剥がれている、水ぶくれのように膨らんでいる、茶色いサビ汁が流れている。
解説	素地（金属やコンクリート）がダメージを受け始めています。サビは放置すると加速度的に広がります。この段階になると、塗装の前に「ケレン（サビ落とし）」や「下地補修」の手間が増えるため、費用も少し高くなってしまいます。一日も早い対応が必要です。

レベル3 雨漏り・コンクリートの爆裂（欠損）

緊急度	★★★（待ったなし！修繕工事が必要）
症状	天井にシミができている、コンクリートの一部が崩れ落ちて中の鉄筋が見えている。
解説	完全に防水機能が失われ、建物の構造自体に被害が及んでいます。ここまで来ると、単なる「塗装」では直りません。板金工事、左官工事、防水工事など、大規模な改修が必要となり、コストも期間も大きく膨らんでしまいます。

岡山・広島の気候特性が倉庫の寿命に与える影響

私たちイマガワペイントは、地元・岡山と広島に密着して施工を行っています。だからこそ分かるのですが、このエリアには特有の「建物を傷める要因」があります。

瀬戸内海沿岸エリア特有の「塩害」リスク

岡山や広島の南側、瀬戸内海沿岸の工場地帯は、やはり「潮風」の影響を強く受けます。
「うちは海の目の前じゃないから大丈夫」と思っていませんか？実は、風に乗った塩分は数キロ先まで届きます。

塩分が付着した金属屋根は、驚くほどのスピードで錆びていきます。
このエリアの倉庫には、一般的なシリコン塗料ではなく、より耐久性の高い「フッ素塗料」や、塩害に強い「無機塗料」、あるいは「重防食」と呼ばれる特殊な仕様をご提案することが多いです。
地元の環境を知っているからこそ、「ただ塗る」のではなく、「環境に勝てる塗料」を選ぶことができるのです。

内陸・山間部の「湿気」と「寒暖差」対策

一方で、県北や山間部の工場では、「湿気」と「凍結」が課題になります。
冬場の朝晩の冷え込みが厳しいため、コンクリート内部の水分が凍って膨張する「凍害」や、結露によるカビの発生が起きやすくなります。

こうした地域では、湿気を外に逃がす機能を持った「透湿性塗料」を選んだり、弾力性のある塗料でひび割れをカバーしたりする工夫が必要です。
「岡山ならどこも同じ」ではありません。その土地ごとの気候に合わせた処方箋を書けるのが、地元の専門店の強みです。

塗装で倉庫の寿命を延ばす！コスト削減と税金の話

さて、ここからは皆様が一番気になる「お金」の話をしましょう。
倉庫の塗り替えは決して安い買い物ではありません。しかし、考え方によっては大きなコストメリットを生む投資になります。

修繕費を「経費」にするか「資本的支出」にするか？

これは経営者様や経理担当者様にとって重要なポイントですが、塗装工事の費用は、税務上「修繕費」として一括で経費計上できる場合が多いです（※原状回復とみなされる場合）。
利益が出ている期に修繕を行うことで、税金対策をしながら建物の寿命を延ばすことができます。

一方で、建物の価値を大きく高めるような大規模改修（グレードアップ）は「資本的支出」となり、減価償却が必要になることがあります。
「今回はどこまで直すのが税務上お得か？」といったご相談にも、過去の事例を交えてアドバイスさせていただきます（最終判断は税理士様にご確認いただきますが、判断材料をご提供できます）。

完全自社施工のイマガワペイントなら「適正価格」で高品質を実現

コストの話でもう一つ重要なのが、「誰に頼むか」です。
工場の修繕を、建ててくれた大手ゼネコンやハウスメーカーに依頼するケースは多いと思います。安心感はありますよね。
しかし、見積もり金額には、正直なところ「中間マージン」が含まれています。実際の工事をするのは、私たちのような地元の塗装店だからです。

大手経由の場合
お客様 → 大手ゼネコン（管理費20〜30%） → 下請け業者 → 孫請け職人
イマガワペイント（自社施工）の場合
お客様 → イマガワペイント（自社職人が施工）

私たちにご依頼いただければ、中間マージンをカットできる分、「同じ予算でワンランク上の塗料を使う」ことや、「下地処理（サビ落としや洗浄）にもっと時間をかける」ことができます。
特に工場の塗装において、耐久性を決めるのは「下地処理の丁寧さ」です。見えない部分にお金をかけられるからこそ、長持ちする施工が実現できるのです。